Доход не делится с налоговой
В ОАЭ нет подоходного налога для физических лиц и нет налога на прирост капитала при продаже жилья. Арендная доходность, которую вы видите ниже, — это то, что реально остаётся у вас на руках.
Прикладной пример · Дубай · сдача 2028
Разобранный до платежа пример того, как заходят в недвижимость Дубая: две реальные студии от застройщиков с беспроцентной рассрочкой. Показываем, сколько нужно на входе, как разложены платежи до ключей и сколько объект приносит после сдачи.
Все суммы можно смотреть в долларах, дирхамах или рублях — переключатель в шапке.
Почему именно Дубай
В ОАЭ нет подоходного налога для физических лиц и нет налога на прирост капитала при продаже жилья. Арендная доходность, которую вы видите ниже, — это то, что реально остаётся у вас на руках.
Курс дирхама зафиксирован Центробанком ОАЭ на уровне 3,6725 за доллар и держится так с 1997 года. Вы покупаете долларовый по сути актив, а не ставку на локальную валюту.
Взносы идут не застройщику в карман, а на эскроу-счёт конкретного проекта под контролем Dubai Land Department. Сделка регистрируется в государственной системе Oqood на ваше имя.
Конфигуратор сделки
Два объекта, два плана рассрочки, три валюты. Выбирайте комбинацию — вход, график, доходность и окупаемость пересчитываются целиком.
| Платёж | Дата | Доля | Сумма |
|---|
Два способа зайти
Объект тот же. Разница в том, как распределены деньги во времени — и это меняет и цену метра, и итоговую доходность. Нажмите на карточку, чтобы открыть план в расчёте.
| Показатель | Weston 50/50 | Weston 60/40 | ARCHIVE 50/50 | ARCHIVE 60/40 |
|---|
Зелёным отмечен лучший показатель в строке. Weston — дешевле метр и выше доходность. ARCHIVE — ключи на квартал раньше и выше арендная ставка.
Что объект приносит
Первый источник дохода предсказуем: студия сдаётся, вы получаете чистыми в месяц и окупаете вложение за 12 лет без единого допущения о рынке.
Второй — капитализация к моменту ключей. Ниже три допущения о среднегодовом росте рынка и то, во что каждое превращает вложенные до ключей деньги. Это сценарии, а не обещание.
Как проходит сделка
Определяемся с объектом, площадью и схемой рассрочки. Цена фиксируется на дату брони и дальше не меняется.
Вносите 20% + DLD 4% + admin fee. Деньги идут на эскроу-счёт проекта, а не застройщику напрямую.
Подписываем SPA с застройщиком, сделка регистрируется в Oqood на ваше имя. График платежей закрепляется приложением.
Вносите взносы по датам из расчёта. Никаких процентов, комиссий банка и переплат — рассрочка от застройщика.
В 2028 получаете объект, передаём его в управление — и студия начинает приносить доход уже с первого арендатора.
Вопросы, которые задают чаще всего
Первый платёж складывается из трёх частей: 20% стоимости юнита, регистрационный сбор Dubai Land Department 4% и admin fee застройщика. Для Weston 50/50 это + + = . Дальше 4% и admin fee больше не платятся — они разовые.
Weston: аренда в год минус обслуживание = чистыми, то есть 8,42% годовых от полной стоимости. ARCHIVE: минус = , это 7,80%. Комиссия управляющей компании (обычно 5–10% от потока) в эти цифры не заложена — вычтите свой вариант.
Ценой и распределением нагрузки. План 50/50 дешевле: метр стоит на 7% меньше, доходность выше, окупаемость на год быстрее. Но 50% суммы — — нужно закрыть одним платежом при получении ключей.
План 60/40 дороже, зато после ключей платежи разбиты на квартальные, а объект уже сдаётся: аренда закрывает около 59% каждого взноса, из кармана добавляете примерно в квартал.
Да, через переуступку. Она открывается после оплаты порога, установленного застройщиком — обычно 30–40% стоимости, — и оформляется через NOC. Это рабочая стратегия выхода: часть инвесторов фиксирует прибыль на росте стройготовности, не дожидаясь ключей.
Двухлетняя резидентская виза инвестора выдаётся от стоимости объекта 750 000 AED, для строящегося жилья требуется оплатить существенную часть суммы. Из четырёх вариантов на этой странице порог по цене проходит ARCHIVE 60/40 (758 000 AED). Условия визы стоит подтверждать на дату подачи — правила периодически обновляются.
Оплата в дирхамах на эскроу-счёт проекта. График платежей и дата передачи ключей закрепляются в SPA — договоре купли-продажи с застройщиком, сделка регистрируется в Oqood. Всё, что вы видите в таблице выше, должно совпасть с приложением к договору.
Следующий шаг
Пришлите сумму, которую готовы внести на входе, и цель — сдавать в аренду или выйти на перепродаже до ключей. В ответ получите персональный график платежей, расчёт с вычетом комиссии управляющей компании и подборку юнитов в этих же проектах.
Отдельно · до сделки, а не после
Шесть вещей, о которых честнее сказать заранее. Ни одна из них не отменяет расчёт выше — но каждую стоит заложить в своё решение.